주택정책, “이제는 주거안정성이다”

- 서민 주거안정을 위한 민주당의 전월세대책 -

1. 전월세상한제법의 주요내용

(1) 임차인에게 전월세 계약갱신청구권을 1회에 한해 보장(2년+2년)

- 임대인에게도 임차인의 차임연체, 부정임차, 임대인의 실거주 등
정당한 사유가 있는 경우 갱신거절권한 부여

(2) 전월세 인상률 상한제 도입(시행령의 내용을 법률로 규정함)

- 계약갱신시 증액청구는 약정한 전월세의 연간 5%를 초과하지 못함

(3) 인상률 상한제 위반시 임차인에게 반환청구권 부여

※ 관련법령

주택임대차보호법 개정안 (2011. 2. 13. 박영선 의원 대표발의) (2009. 9. 7. 이용섭 의원 대표발의)	임차인에게 1회에 한하여 계약갱신청구권을 부여하되, 임대인에게도 차임연체, 부정임차, 실거주 등의 사유가 있는 경우 갱신거절권 부여
	계약갱신의 경우 증액청구는 연 5% 이내로 함

2. 심각한 전월세난 현황

ㅇ 전국적으로 ‘09년 3월부터 오르기 시작한 전셋값은 올해 5월까지 연속 상승

- ’10년 전셋값은 ‘06년 이후 최고치인 7.1% 상승

ㅇ 수도권에 국한된 국지적인 현상이 아니라, 전국적으로 확대되고 일상화되고 있는 심각한 상황.

- 수도권 아파트 전세가격의 경우 ‘09.3월부터 연속 27개월 19.3% 상승

- 5개광역시(광주, 대구, 대전, 부산, 울산) 아파트 전세가격의 경우 ‘09.4월부터 연속 29.4% 상승

ㅇ 대형보다 중형이나 소형주택의 전월세 급등으로 도시 영세민 고통 가중

- ‘10년 전국아파트 전세값 상승률 : 대형 6.5%, 중형 8.9%, 소형 9.7%

3. 전월세 폭등의 세 가지 원인

공급 측면- 소형주택과 장기 공공임대주택의 공급 부족

이명박 정부의 ‘분양중심의 주택정책’ 실패

ㅇ 전월세는 투기수요나 사재기가 없어 실수요 공급에 의해 결정되어 조금만 수급 불균형이 생겨도 급등하는 특성 있음

ㅇ 최근 수년 동안 임대수요는 늘고 있음에도 불구하고 주택정책은 오히려 분양물량은 늘리고 임대물량을 줄이는 등 정반대로 시행

- ‘09년 공공임대주택 건설실적은 9.0만호로 ’07년(14.7만호)대비 21% 감소.

- 반면 ‘10년 공공분양(건설인허가 기준) 건설물량은 7.4만호로 ’07년(5.2만호)대비 42% 증가

* ‘08.9.19 「보금자리주택 건설방안」: 10년(’09~‘18) 동안 보금자리주택 150만호 공급(분양70만, 임대80만)

	'03	'04	'05	'06	'07	'08	'09	'10	‘07대비 ’10년증감률
공공임대	8.5	9.7	10.6	11.2	14.7	11.7	9.0	9.3	△21%
공공분양	3.5	2.8	4.1	4.4	5.2	5.1	9.9	7.4	42%

자료 : 국토해양부 통계누리
*공공임대 : 공급계획 승인기준 / ** 공공분양 : 건설인허가 기준

이명박정부의 ‘뉴타운, 재개발, 재건축’ 규제완화로 임대주택감소

ㅇ ‘09.2.6 재건축사업에서 임대주택, 소형주택 의무공급제도 대폭 완화

필수규제 (MB개악 이전의 제도)	MB 규제 개악
· 재건축 증가용적률의 25%를 임대주택으로 건설	· 폐지 · 법정 상한 용적률(250→300%)에서 정비계획 용적률(250%)을 뺀 차이의 30~50%를 소형주택(임대주택 활용)으로 건설
· 재건축 소형 의무비율 (60㎡이하 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡이상 40%)	· 폐지 · 85㎡이하 60%(60㎡와 85㎡ 규모 비율은 조례로 규정), 85㎡ 이상 40%

민간주택시장에서 중소형아파트 공급물량 부족

ㅇ 그 동안 건설업체들이 수익성 이유로 소형보다 중대형 아파트 위주로 공급하여 전월세 수요가 많은 중소형 물량 부족

저금리 기조에 따라 전세주택의 월세로 전환 증가

ㅇ 금융위기 이후 저금리기조와 집값 안정세로 임대인들이 수익확보를 위한 투자처를 찾기 어려워지자 전세를 월세로 대폭 전환.

ㅇ 월세물량 증가에 따라 전세물량이 줄어들자 전세가격 상승 초래

수요 측면- 전월세 수요 급증

무분별하게 지정한 뉴타운, 재개발, 재건축사업이 최근에 동시에 추진되면서 이주수요 급증에 따른 주변지역 전월세난 상승 초래

ㅇ 이명박대통령 서울시장 재임기간 동안 35개 뉴타운지구 지정, 김문수 경기도지사 21개 뉴타운지구 지정.

ㅇ ‘08.9 이명박정부는 ’11년까지 수도권에 뉴타운 25개지구 추가로 신규지정하겠다고 발표.

ㅇ 강서구 W아파트와 H아파트의 재건축 이주(‘09.6.15 이주시작)로 인해 강서구 화곡동은 40㎡(방2개) 주택의 전셋값이 두배 가까이 증가(4-5천만원→7-8천만원)

주택가격 안정에 따라 구매수요보다 전월세수요가 증가

ㅇ 장기적으로 집값이 안정되면 전세값도 안정되는 것이 일반적이나, 주택가격이 안정되면서 빚을 내어 집을 구매하기보다 전월세 주택을 선택하려는 수요가 증가

보금자리 주택 공급을 기다리는 수요자들로 인한 전세수요 증가

ㅇ 주변시세 70~80% 수준으로 저가 보금자리주택이 공급되게 됨에 따라 이를 분양받기 위한 주택수요자들이 주택매입을 보류하여 전세수요가 증가

정부정책 실기- 정부의 안이한 인식과 잘못된 판단

ㅇ 2년전 부터 전월세 가격이 계속 상승하여 심상치 않은 상황을 보였고 정치권과 전문가들이 문제의 심각성을 계속 지적하였으나, 정부는 계속 심각하지 않다고 문제를 외면하였음.

ㅇ 그러다가 전월세가격이 오를대로 오른 이후에야, 올해 1.13에 전세자금 지원 등을 주요 내용으로 하는 「전월세 대책」 발표

- 1월 대책에도 불구하고 전월세난이 진정되지 않자, 정치권과 언론의 압력에 못 이겨 2.11 「전월세 안정 보완대책」 발표

→ 정책은 ‘선제적 대응이 중요’함에도 전월세난 대책을 발표할 시점을 실기하여 호미로 막을 일을 가래로도 막지 못하는 결과 초래

4. 민주당 주거복지 정책 기본방향

(1) 주택정책전환이 필요한 이유

주택시장의 변화

- 현재 주택 보급률 111%이상(국토부 2009년 통계)

- 주택시장은 집값 상승시기를 거쳐 거품조정시기로 들어섬

- 전·월세 임대료 급등으로 불안한 상황(올 하반기 전세대란 우려)

자가·임대, 민간임대·공공임대의 불균형

- 선진국의 경우 65%(자가) : 35%(임대)

바람직한 임대주택 구성은 민간임대와 공공임대가 균등한 상태

- 우리나라의 경우 56%(자가) : 44%(임대)

⇒ 우리나라는 공공임대의 비율이 4.7%에 불과

(2) ‘주거 안정성’ 확보를 위한 정책 기본방향

민간임대시장 안정화

ㅇ 전월세 계약갱신청구권 도입

ㅇ 전월세 가격 인상율 상한제 도입

ㅇ 임대차 등록제 및 공정임대료 제도 도입

공공임대주택 확대

ㅇ 공공임대주택 물량의 지속적인 확보

- 정부 주택 공급 시 공공임대주택 우선 공급

- 공공자가주택 등 공공전세 주택 공급 확대

- 주택 공급 시 임대주택 의무비율 실시(도심지 위주)

ㅇ 주거보조금 제도 도입

- 저소득층에 대해 최저주거기준을 유지할 수 있도록 임대료 보조금 지급제도(주택바우처) 도입

저렴임대주택 재고 관리

ㅇ 대규모 멸실주택 재고 관리

- 재개발·뉴타운사업의 과도한 추진으로 대규모 저렴주택 멸실 확대에 따라 가옥주/세입자 모두 수요 증가 유발

- 2011년 들어 재정비사업 관리처분 이후 단계 급증으로 다가구/다세대주택의 대규모 멸실이 예상되어 전세가격 상승이 예상, 뉴타운 지구 포함 재개발·재건축 속도 관리

ㅇ 순환재개발방식 의무화

- 先철거세입자의 임대주택 마련, 後재정비사업 시행

- 전면철거 방식이 아닌 기존 주택을 활용하는 대안적 재개발 방식

민간임대주택 대안 육성

ㅇ 원주민 임대주택 금융세제지원

- 세입자 주거안정 의무를 전제로 한 민간임대주택사업자 육성

- 임대주택 등록 시 인센티브 부여로 민간임대주택 시장의 안정화

ㅇ 중소규모 동네 밀착형 임대주택 대안 개발

- 기존 주택 활용하여 기존 주민들이 거주하는 대안적 방식 모색

- 단독임대주택 재정비 모형 개발 및 보급 확대

ㅇ 전세금보증센터 제도 도입 운영

- 세입자 이주시기 대출의 한계와 시차불일치로 발생한 이주 제약 해결

- 일시적 금융 지원을 위한 전세금보증 제도를 도입하여 임대인 집이 안나가도 임차인이 보증금 받도록 함

‘2011. 6. 6

정책위원회 의장 박 영 선